TYPICAL CASE
典型案例

以房屋买卖为借款合同担保的处理

律师观点:
        在日常生活中,大量存在着民间借贷。为了能够收回借款,出借人与借款人经常会同时签订两份合同,一份是《借款合同》,另一份是借款人将自己名下房屋出售给出借人的《房屋买卖合同》,或者是第三方将自己名下房屋出售给出借人的《房屋买卖合同》。这种房屋买卖,各方的真实意思表示并非买卖,而是为《借款合同》提供担保,所以卖方不会实际收取房屋买卖价款。在实际履行中,如果借款人及时偿还了借款,则《房屋买卖合同》不再履行;如果借款没有及时偿还或者无力偿还,出借人通常会起诉要求履行《房屋买卖合同》。在此期间,对于第三方以房屋买卖形式提供提供的情况,还会出现第三方已经将房屋另行出售给他人并办理了过户手续的情况。这就涉及到《房屋买卖合同》的效力问题、已经处置房产的第三方是否需要承担责任的问题。
        1、出借人只能以民间借贷关系提起诉讼,不能请求履行买卖合同。在民间借贷案件执行程序中,可以申请拍卖房屋。
        《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
        2、后面所附的河北省高级人民法院的生效判决,涉及到的是借款合同之外的第三人以房屋买卖形式为借款合同提供担保的情况。人民法院在判决借款人偿还借款的同时,同时判决如果借款人未按期履行本判决还款责任,原告有权申请拍卖第三人以商品房买卖形式提供担保的96套房产以偿还借款本息。
        3、原告及其代理律师在起诉的时候,如果是借款合同主体之外的第三人以自己名下的房屋与出借人签订买卖合同作为借款合同的担保,为了保证将来对第三人名下的房屋的执行,原则上应该将第三人列为同案被告,要求第三人以其名下的房屋承担担保责任。如果只起诉借款人,那么一旦借款人未履行生效判决确定的金钱债务,单凭上面的司法解释就想在执行程序中申请拍卖第三人名下的房产,存在障碍。如果条件允许,可以在起诉的时候申请查封第三人名下房屋,以保证将来执行程序中拍卖第三人名下房屋的可能。
        4、对于第三人已经实际处置房产的情形,第三人是否还承担担保责任,在司法实践中认定不一。律师认为,从四个方面分析,应该判决第三人承担担保责任。第一,以自己名下房屋为借款合同担保,是第三人的真实意思表示;第二,既以自己的房屋提供了担保,又实际处置房屋,本身就是一种不诚信的行为;第三,上述第二十四条,从字面理解,针对的是第三人名下房屋没有实际处置的情况,但允许拍卖第三人名下房屋,这本身就是在确认第三人担保责任的前提下要求其承担担保责任,从该条款中不能得出房屋实际处置后第三人就免责的结论;第四,如果房屋没有实际处置就允许出借人申请拍卖、房屋实际处置了就免除第三人的责任,实际上是在鼓励不诚信,对出借人是极大的不公平。所以应该判令第三人在房产价值范围内承担担保责任。


附:苑胜国、左瑞英等与刘东兴、献县润辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书


河北省高级人民法院
民事判决书
                                                                                                     (2016)冀民终607号
    上诉人(原审被告):刘东兴。
    委托诉讼代理人:王秀红,河北中旺律师事务所律师。
    上诉人(原审被告):献县润辉房地产开发有限公司。住所地:献县城内西关。
    法定代表人:李文蕊,该公司总经理。
    委托诉讼代理人:白静,北京富华邦律师事务所律师。
    被上诉人(原审原告):苑胜国。
    被上诉人(原审原告):左瑞英。
    二被上诉人共同委托诉讼代理人:侯学英,河北林风律师事务所律师。
    原审被告:河北千隆食品有限公司。住所地:献县十五级乡张大马村。
    诉讼代表人:河北千隆食品有限公司破产管理人。
    负责人:靳长征。
    委托诉讼代理人:崔术岭,破产管理人成员。
    原审被告:王培松。
    原审被告:吴俊梅。
    原审被告:李文辉。
    上诉人刘东兴、献县润辉房地产开发有限公司(以下简称润辉公司)为与被上诉人左瑞英、苑胜国、原审被告河北千隆食品有限公司(以下简称千隆公司)、王培松、吴俊梅、李文辉民间借贷纠纷一案,不服沧州市中级人民法院(2016)冀09民初1号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2016年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人刘东兴的委托诉讼代理人王秀红、上诉人润辉公司的委托诉讼代理人白静、被上诉人左瑞英、苑胜国的共同委托诉讼代理人侯学英,原审被告千隆公司的委托诉讼代理人崔术岭到庭参加诉讼。原审被告王培松、吴俊梅、李文辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    刘东兴向本院提起上诉,请求依法撤销原审判决第三项、第四项,依法改判润辉公司承担保证责任;本案一、二审诉讼费用由被上诉人左瑞英、润辉公司承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清。刘东兴为千隆公司担保的该笔600万元借款,原审被告已实际偿还了部分借款及利息,一审法院未查明该事实,错误作出判决。刘东兴是在借款人千隆公司、王培松、吴俊梅阐明润辉公司为该笔借款提供担保的情况下才提供的担保,应由刘东兴与润辉公司共同为该600万元借款提供担保责任。二、一审法院受理案件程序不合法。本案属于两个独立的民间借贷案件,两笔借款的借款时间、出借人、借款人、担保人均不同,依据民事诉讼法相关规定,应分别立案受理。
    润辉公司向本院提起上诉,认为一审法院认定事实不清,证据不足,程序违法,请求依法撤销原审判决第二项;一、二审诉讼费由被上诉人左瑞英、苑胜国承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。案涉两笔借款合同,第一笔借款600万元出借人为左瑞英,借款人为千隆公司,担保人为王培松、刘东兴。第二笔1350万元借款出借人为左瑞英、苑胜国,借款人王培松、吴俊梅,没有约定担保人。上述事实均有借款合同、借款借据、汇款清单等证据予以印证,足以证明左瑞英、苑胜国所主张的诉讼标的与润辉公司在法律关系上无利害关系。故润辉公司作为被告的主体资格不适格,应驳回对润辉公司的起诉。本案一审开庭时借款人千隆公司、王培松、吴俊梅及担保人刘东兴均未到庭,只递交了两份书面答辩状,无法当面陈述案件真实情况。千隆公司、王培松、吴俊梅的答辩意见是无力偿还借款,润辉公司用96套房产作为担保,李文辉欠千隆公司、王培松、吴俊梅1821万元而做的担保,但未提交任何证据。刘东兴是600万元借款的担保人,其答辩认为该担保也是李文辉用96套房产做的担保。润辉公司均被认为是两笔借款的担保人,两份答辩状自相矛盾,互相串通。事实上千隆公司于2016年1月15日申请破产清算,千隆公司、王培松、吴俊梅、刘东兴四被告答辩的真实目的是在逃避并推脱法律责任。二审应传唤四被告到庭参加诉讼,以查明案件事实。二、一审判决证据不足。左瑞英、苑胜国提交的齐伟诉润辉公司一案的开庭笔录与本案毫无关联性。该案齐伟只主张法院判令润辉公司履行购房款发票,涉诉内容与本案借款纠纷无任何法律关系。且该案原、被告的委托代理人均为河北林风律师事务所候学英律师及孔祥坡律师,依据《中华人民共和国律师法》的相关规定,同一律师事务所的执业律师是不允许代理同一案件的原被告双方,因此该代理行为无效。为让润辉公司承担担保责任,左瑞英、苑胜国在毫无证据的情况下制造诉讼,齐伟案于2016年6月27日撤诉,本案于2016年6月28日开庭,两个案件的代理人均为河北林风律师事务所候学英律师,这一事实足以证明齐伟起诉润辉公司索要购房发票只是一种手段,其真实的目的是代理人为了骗取润辉公司的信任,而且两个律师事先商量好精心策划了这次诉讼。二审法院应对一审判决润辉公司承担担保责任的唯一依据,即齐伟案庭审笔录的真实性进行严格认定,该笔录不能作为本案的定案证据。三、一审法院受理案件的程序不合法。本案涉及两笔借款合同,其借款时间、金额、出借人、借款人、担保人均不同,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,应当驳回被上诉人左瑞英、苑胜国的起诉,两案应分别受理。
    针对刘东兴、润辉公司的上诉,被上诉人左瑞英、苑胜国共同答辩称,一、一审法院认定事实清楚,润辉公司作为本案被告的主体适格。双方借款关系事实清楚,证据确实充分,借款是双方真实意思表示,并未违反法律的禁止性规定。借款人对借款事实及数额认可,且左瑞英、苑胜国提交的证据也足以证实,应予支持。法律没有规定当事人必须出庭,本案几被告是否出庭是当事人的权利,不影响本案的审理。依据《中华人民共和国担保法》的规定,王培松、刘东兴作为600万元借款的担保人应对该笔借款承担担保责任。润辉公司以买卖合同的方式用96套房产为1350万元借款提供担保,依据《中华人民共和国担保法》和最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定,对该笔借款应承担担保责任,原告对担保物享有优先受偿权。另600万元借款时借款人曾向出借人提出由润辉公司的96套房产为1350万元担保的剩余价值再提供担保,但润辉公司是否同意,借款人未对出借人言明,出借人也无证据向润辉公司主张权利,一审判决未让润辉公司承担责任后,出借人也未提出上诉,具体事实请二审法院依法查明。二、一审判决证据充分。润辉公司一再否认以房屋买卖的方式为本案的借款提供担保,但其对同一时间签订96份房屋买卖合同、出具96份收款收据并在献县城建局做了网签的行为不能做出合理解释。润辉公司说只是帮忙,明显是在逃避责任,不能自圆其说。而在齐伟案中润辉公司陈述的非常清楚,是以96套房屋提供的担保,并且润辉公司提供其公司的销售经理车云华、出纳戈苗苗、经办人李爱莲作为证人,出庭证实96套房屋是为王培松借款提供的担保。本案担保的事实清楚,齐伟案的庭审笔录完全可以作为定案依据,且在一审中左瑞英、苑胜国方还有证人出庭证明担保的事实,借款人吴俊梅也提交了书面答辩状,说明1350万元借款润辉公司以房屋买卖的方式用96套房产提供担保。上述事实相互印证,形成证据链条,足以证实润辉公司和李文辉为本案借款以商品房买卖的方式提供担保。三、一审法院程序合法。上诉人在一审中并未提出不能合并审理的观点,且参加了庭审,表明同意两个案件合并审理。本案诉讼系同一标的、同一法律关系并且具有关联性、不可分割。虽然两笔借款的借款人不完全相同,但千隆公司和王培松、吴秀梅的财产有交叉,是标的的合并,符合合并审理的条件,且共同立案受理避免不必要的财力、物力的浪费,有利于纠纷的一次性解决,减轻当事人和法院的诉累。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应依法驳回二上诉人的上诉。
针对刘东兴的上诉,润辉公司辩称,刘东兴一审时未出庭,其提交的书面答辩意见与借款人王培松、吴俊梅的答辩意见基本相同,也是由润辉公司提供96套房屋为刘东兴担保的600万元借款作为担保。而在该600万元借款合同中,明确的担保人是刘东兴,润辉公司不承担担保责任。
    针对刘东兴的上诉,千隆公司述称,经与千隆公司法定代表人吴俊梅了解,吴俊梅表示借款没有经手,对于600万元借款润辉公司是否担保其不知情,请法庭依法裁判。
    原审被告王培松、吴俊梅、李文辉未到庭陈述意见。
    左瑞英、苑胜国向一审法院提起诉讼,请求:一、判令千隆公司、王培松、刘东兴偿还借款本金600万元,并支付合同中约定自2015年8月19日至2015年12月26日止利息762000元,自2015年12月27日起按同期银行贷款利率四倍支付利息至本案本息止,判令支付违约金、赔偿金250万元;二、依法判令三被告千隆公司、王培松、吴俊梅偿还借款本金1350万元,并支付合同中约定自2015年6月3日至2015年12月26日止利息2740500元,自2015年12月27日起按同期银行贷款利率四倍支付利息至本案本息止,判令支付违约金、赔偿金510万元。后原告请求追加润辉公司、李文辉为被告,要求其承担连带还款责任。一审庭审中二原告明确对借款600万元由千隆公司、王培松、刘东兴偿还,1350万元借款由王培松、吴俊梅偿还,润辉公司、李文辉承担连带保证责任。
    一审法院认定事实:2015年6月3日,被告王培松、吴俊梅与原告左瑞英、苑胜国签订借款合同,被告王培松、吴俊梅向原告左瑞英、苑胜国借款1350万元,借款期限2015年6月3日至2015年12月3日,月息3%,逾期付款的违约金为借款本金的20%。借款合同签订后,原告左瑞英、苑胜国履行了付款义务,但被告王培松、吴俊梅未按约定期限偿还借款及利息。2015年6月2日,被告润辉公司为原告出具96份商品房买卖合同(详见清单),作为该笔借款的担保。
    2015年8月19日,被告千隆公司与原告左瑞英签订借款合同,被告千隆公司向原告左瑞英借款600万元,借款期限2015年8月19日至2015年10月18日,月息3%,逾期付款的违约金为借款本金的20%,由王培松、刘东兴作为担保人。借款合同签订后,原告左瑞英履行了付款义务,但被告千隆公司未按约定期限偿还借款及利息。
    另查明,在河北省献县人民法院(2016)冀0929民初935号民事案件的庭审中,润辉公司称房屋买卖合同是以商品房买卖合同的形式为王培松借款提供的担保,并提供了润辉公司的三名工作人员的证人证言以及96套房产明细表及收据,证实商品房买卖合同的形成过程。该案原告齐伟于2016年6月26日撤回起诉。
    一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。被告王培松、吴俊梅于2015年6月3日向原告左瑞英、苑胜国借款1350万元,事实清楚,证据充分,双方均无异议,予以确认。在原告左瑞英、苑胜国履行了付款义务后,被告王培松、吴俊梅未按双方借款合同约定的期限偿还借款本息,依法应当承担还款责任。原告主张被告王培松、吴俊梅偿还1350万元借款本金的主张予以支持。关于原告主张的利息及违约金、赔偿金,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定:“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。”因原告左瑞英、苑胜国与被告王培松、吴俊梅之间的借款合同约定借款利率为月3%,又约定了借款本金20%的违约金,总计已超过年利率24%,对原告主张已经超过年利率24%的部分,不予支持,被告王培松、吴俊梅对1350万元借款应自2015年6月3日起按年利率24%支付利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中,被告润辉公司出具96份商品房买卖合同作为1350万元借款的担保,在被告王培松、吴俊梅不履行还款义务时,原告有权请求拍卖96份商品房买卖合同所涉的标的物,以偿还欠款本息,被告润辉公司应当以其签订的96份商品房买卖合同的标的物96套房产承担担保责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定:“诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”由于本案被告润辉公司在另案诉讼中认可为王培松借款提供担保的事实,故对润辉公司在本案中主张其不承担责任的辩称,在其未提供相反证据足以推翻的情况下,不予采信。又因为该96份商品房买卖合同均系被告润辉公司签订,被告李文辉并未作出过为该笔借款提供担保的意思表示,故原告要求被告李文辉承担担保责任的主张,于法无据,不予支持。
    被告千隆公司于2015年8月19日向原告左瑞英借款600万元,由王培松、刘东兴为担保人,各方对该事实均无异议,予以确认。借款合同签订后,原告左瑞英履行了付款义务,被告千隆公司未按约定期限偿还借款本息,依法应当承担偿还600万元借款本息的责任,被告王培松、刘东兴作为担保人,应对该600万元借款本息承担连带清偿责任。被告刘东兴辩称600万元借款由96套房产作为担保,无证据支持,不予采信。关于原告主张的借款利息及违约金、赔偿金数额,已超过年利率24%,对原告主张的超过年利率24%的部分不予支持。该600万元借款的利息应自2015年8月19日起按年利率24%计算。
    综上,根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定,判决如下:一、被告王培松、吴俊梅于本判决生效后十日内偿还原告左瑞英、苑胜国1350万元及利息(利息自2015年6月3日按年利率24%计算至执行完毕止);二、如被告王培松、吴俊梅未按期履行本判决第一项的还款责任,原告有权申请拍卖被告献县润辉房地产开发有限公司以商品房买卖形式提供担保的96套房产(详见清单)以偿还以上借款本息;三、被告河北千隆食品有限公司于本判决生效后十日内偿还原告左瑞英600万元及利息(利息自2015年8月19日起按年利率24%计算至执行完毕止);四、被告王培松、刘东兴对本判决第三项的借款本息承担连带清偿责任;五、驳回原告左瑞英、苑胜国其他诉讼请求。
    如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    一审案件受理费194812元,保全费5000元,共计199812元,由原告左瑞英、苑胜国负担41960元,由被告千隆公司、王培松、刘东兴负担48934元,由被告王培松、吴俊梅、追加被告润辉公司负担108918元。
    二审中,当事人没有提交新证据。
    对当事人二审争议的事实,本院认定如下:出借人左瑞英、苑胜国及润辉公司对96份房屋买卖合同书的真实性均无异议,对房屋买卖合同签订时润辉公司开具了收款收据,但未实际收到购房款的事实均予认可。润辉公司与借款人王培松之间以前有经济往来,现96份房屋买卖合同书原件由左瑞英、苑胜国持有。刘东兴主张千隆公司对于600万元借款曾偿还过借款本息,出借人左瑞英对此不予认可,借款人千隆公司和刘兴国均未提供该600万元还款的相关证据。对刘东兴主张600万元借款润辉公司也进行了担保,应由润辉公司与其共同承担担保责任的观点,润辉公司不予认可,出借人左瑞英二审中陈述,润辉公司是否担保未向其明确表示,其诉请中亦未向润辉公司主张担保责任。
    二审查明的其他事实与原审一致。
    本院认为,本案二审的争议焦点为:一、借款人是否偿还了600万元借款中的本息以及偿还的具体数额;二、润辉公司是否本案适格的被告以及是否应与刘东兴共同对借款600万元承担担保责任;三、一审将本案两笔借款一并受理,程序上是否存在问题。
    关于600万元借款借款人千隆公司是否偿还过本息问题。上诉人刘东兴主张千隆公司已偿还部分借款本息,对此千隆公司及刘东兴二审中均未提供相关证据,出借人左瑞英对此不予认可,故不予支持。
    关于润辉公司是否本案适格的被告以及是否应与刘东兴共同对借款600万元承担担保责任。虽1350万元借款合同中没有润辉公司作为担保人的签字,但依据以下事实能够认定润辉公司用96套房产为该笔借款进行担保:一是在齐伟诉润辉公司一案的庭审中,润辉公司否认96套房屋买卖关系的真实性,并自认签订房屋买卖合同系为1350万元借款进行的担保,以此作为对原告齐伟诉讼主张的抗辩,且润辉公司还提供其公司的三位证人出庭证实。二是该96份房屋买卖合同书和收款收据系同一天办理,并由献县城建局办理网签,但润辉公司未实际收取任何购房款,该96份合同书原件由出借人左瑞英、苑胜国持有。三是润辉公司否认庭审笔录的证据效力,认为齐伟案的原被告双方系同一律师事务所的律师,有恶意串通、损害润辉公司利益的嫌疑,但润辉公司未提供相关证据,其主张润辉公司的律师代理行为无效,进而庭审笔录不能作为证据的观点亦无法律依据,不予支持。故认定润辉公司作为本案被告的主体资格适格,应对1350万元借款承担担保责任。润辉公司二审中虽对1350万元借款的数额提出异议,但一审答辩时借款人吴俊梅明确表示对借款的本金数额不持异议,且出借人通过银行转账履行了大部分借款,故一审认定借款1350万元并无不当。对600万元借款,出借人左瑞英、苑胜国陈述润辉公司未向其明确作出担保的意思表示,诉讼中也未向润辉公司主张权利,刘东兴也未提供润辉公司就该笔借款进行担保的充分证据。因此,对刘东兴上诉应由润辉公司与其共同对600万元借款承担担保责任的主张不予支持。
关于本案立案的程序问题。一审答辩时,刘东兴及润辉公司就两笔借款一并审理均未提出抗辩,同时千隆公司作为本案600万元的借款人,借款时千隆公司的法定代表人为王培松,后变更为吴俊梅。而1350万元的借款人为王培松、吴俊梅,两笔借款具有一定的关联性。为便于审理,一审法院一并审理并无不当。
    综上,原审认定事实清楚,适用法律正确。刘东兴与润辉公司的上诉无事实依据和法律依据,不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    一审案件受理费负担不变。二审案件受理费献县润辉房地产开发有限公司预交102800元、刘东兴预交53800元,由其各自负担。
    本判决为终审判决。
 
审判长马艳辉
代理审判员吴晓慧
代理审判员申毅
二〇一六年九月二十八日
书记员张婷